El mantenimiento de los edificios e instalaciones en el sector inmobiliario es un elemento clave para asegurar el confort de los ocupantes, preservar el valor del patrimonio y cumplir con las normas de seguridad. Entre los diferentes enfoques de mantenimiento, el mantenimiento correctivo desempeña un papel importante, aunque a menudo se considera como una solución de último recurso. Se trata de intervenir rápidamente cuando surge un problema, ya sea una fuga de agua, una avería en el ascensor o un mal funcionamiento del sistema de calefacción.
Sin embargo, con las herramientas y estrategias adecuadas, especialmente la Gestión de Mantenimiento Asistida por Ordenador (GMAO), es posible optimizar este enfoque correctivo. Puede convertirse en un activo importante en su estrategia global de mantenimiento inmobiliario. Un mantenimiento correctivo eficaz permite no solo resolver rápidamente los problemas, sino también mejorar la satisfacción de los ocupantes, reducir los costos a largo plazo y prolongar la vida útil de los equipos e infraestructuras.
Veamos cuáles son los desafíos del mantenimiento correctivo en el sector inmobiliario. ¿Cuáles son los métodos para acelerarlo y optimizarlo, así como el aporte del CMMS en este proceso? Y esto, independientemente del tipo de sitio gestionado: un parque de viviendas, oficinas, centros comerciales, establecimientos públicos o el sector de actividad.
El mantenimiento correctivo: comprender los desafíos
Definición del mantenimiento correctivo y su lugar en los diferentes tipos de mantenimiento inmobiliario
El mantenimiento correctivo es un enfoque que consiste en reparar o reemplazar elementos defectuosos después de que se haya producido una avería o un mal funcionamiento. A diferencia del mantenimiento preventivo, que tiene como objetivo evitar las fallas mediante inspecciones y mantenimientos regulares, el mantenimiento correctivo solo interviene cuando los equipos ya han fallado. Por lo tanto, es un enfoque reactivo, que actúa cuando los otros métodos no han podido prevenir una falla.
En el sector inmobiliario, esta estrategia es particularmente importante. Los edificios, ya sean residenciales o comerciales, contienen una multitud de equipos y sistemas que pueden fallar, como ascensores, sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC), iluminación, fontanería, etc.
¡Una intervención rápida y eficaz es crucial! Esto garantiza la seguridad y el confort de los ocupantes, así como minimiza los costos asociados con las interrupciones del servicio.
Ventajas y limitaciones del mantenimiento correctivo
El mantenimiento correctivo presenta varias ventajas en el contexto inmobiliario:
- Reactividad: Permite responder rápidamente a los problemas urgentes con acceso a la información en tiempo real, minimizando así el impacto en los ocupantes.
- Reducción de costos previos: No requiere inversión previa en vigilancia o en mantenimiento preventivo sistemático
- Uso máximo de los equipos: Los componentes se utilizan hasta su fallo, lo que potencialmente maximiza su vida útil.
- Flexibilidad: Se adapta fácilmente a las necesidades cambiantes de los edificios y de sus ocupantes.
Sin embargo, también presenta limitaciones importantes:
- Tiempo de inactividad impredecible: Las averías pueden ocurrir en cualquier momento, causando inconvenientes a los ocupantes.
- Costos potencialmente altos: Las reparaciones de emergencia pueden resultar más costosas que las intervenciones planificadas.
- Vida útil potencialmente reducida de los equipos: Sin mantenimiento preventivo, algunos equipos pueden desgastarse más rápidamente
- Riesgos de daños colaterales: Una avería no detectada a tiempo puede causar daños más importantes. Por ejemplo, una pequeña fuga de agua no tratada puede provocar daños estructurales.
Agilizar el mantenimiento correctivo: métodos y herramientas
El mantenimiento correctivo es, por naturaleza, reactivo. Sin embargo, existen formas de optimizarlo para minimizar sus inconvenientes y maximizar su eficacia.
Optimización de los procesos de intervención
- Implementación de un sistema de reporte eficaz: Facilite el reporte de problemas por parte de los ocupantes a través de aplicaciones móviles o portales en línea.
- Categorización y priorización de las solicitudes: Implementa un sistema para clasificar rápidamente las solicitudes de intervención según su urgencia e impacto.
- Formación del personal: Un personal bien capacitado y cualificado puede resolver los problemas de manera más rápida y eficaz. Invertir en formación continua es fundamental.
- Gestión eficaz de los inventarios: Mantén un stock de las piezas de repuesto más comúnmente usadas para reducir los tiempos de espera.
- Estandarización de los procedimientos: Desarrolla procedimientos estandarizados para las intervenciones más frecuentes, lo que permite una resolución más rápida y coherente de los problemas.
Indicadores clave de rendimiento (KPI) para un mantenimiento eficaz
Para medir y mejorar la eficacia de su mantenimiento correctivo inmobiliario, existen numerosos indicadores de mantenimiento, también conocidos como KPI de mantenimiento. A continuación, algunos que puede seguir:
- Tiempo de respuesta promedio: Mida el tiempo transcurrido entre el reporte de un problema y el inicio de la intervención.
- El MTBF (Mean Time Between Failures) o Tiempo Medio Entre Fallas. Este indicador mide el tiempo promedio entre dos fallas sucesivas de un equipo o sistema en un edificio. Permite identificar los equipos menos confiables que requieren más atención.
- Tiempo medio de reparación o Mean Time To Repair (MTTR): Este indicador mide el tiempo promedio necesario para reparar un equipo después de una falla. Un MTTR bajo indica una capacidad de reacción rápida y una eficacia en las intervenciones.
- Tasa de resolución en el primer intento: Calcule el porcentaje de problemas resueltos en la primera intervención, sin necesidad de visitas adicionales.
- Coste medio por intervención: Controle los costos asociados con sus intervenciones correctivas, incluyendo las piezas de repuesto y la mano de obra.
- Tasa de recurrencia de los problemas: Identifique el porcentaje de problemas que se repiten después de una intervención, lo que puede indicar reparaciones ineficaces o problemas subyacentes.
- Y por último, tasa de satisfacción de los ocupantes: Mida la satisfacción de los ocupantes con respecto a la rapidez y eficacia de las intervenciones de mantenimiento.
La GMAO: un aliado indispensable para maximizar la eficiencia del mantenimiento
La Gestión de Mantenimiento Asistida por Ordenador (GMAO) es una herramienta poderosa para optimizar todos los aspectos de su mantenimiento inmobiliario, incluida el mantenimiento correctivo.
Funcionalidades esenciales de un software de GMAO para el mantenimiento correctivo inmobiliario
Un buen software de GMAO específico para el mantenimiento inmobiliario debería ofrecer al menos las siguientes funcionalidades:
- La gestión de intervenciones: La GMAO permite crear, seguir y gestionar las órdenes de trabajo o informes de intervención de manera centralizada. Esto facilita la planificación y coordinación de las intervenciones.
- Planificación y programación: La GMAO ayuda a asignar rápidamente los recursos apropiados para las intervenciones curativas, teniendo en cuenta las habilidades requeridas y la disponibilidad de los técnicos.
- Gestión de los activos inmobiliarios con historial de operaciones: Gracias a la GMAO, usted tiene una visión completa de todos los equipos e instalaciones del edificio, junto con su historial de mantenimiento.
- Gestión de inventarios: La GMAO asegura una gestión óptima de las piezas de repuesto necesarias para las intervenciones curativas o reparaciones
- Informes y análisis: La generación de informes detallados y la creación de paneles de control para un período determinado se facilitan gracias a la GMAO. Esto se realiza utilizando los KPI de mantenimiento correctivo. Identifique tendencias para mejorar el rendimiento general.
- Movilidad: Una GMAO moderna ofrece una aplicación móvil para que los técnicos puedan recibir y actualizar la información en tiempo real.
Integración de la GMAO en su estrategia global de mantenimiento inmobiliario
Aproveche al máximo su GMAO en el marco de su mantenimiento correctivo teniendo en cuenta varios elementos:
- Formación exhaustiva: Asegúrese de que todos los usuarios, desde el personal de mantenimiento hasta los gestores de edificios, estén bien capacitados en el uso del software de GMAO.
- Integración de datos: Importe todos los datos pertinentes en su GMAO, incluyendo los planos de los edificios, la información sobre los equipos y el historial de intervenciones.
- Uso de alertas: Configure alertas automáticas para señalar problemas recurrentes o equipos que requieren atención especial
- Análisis predictivo: Utilice los datos recopilados por su GMAO para identificar tendencias y potencialmente prevenir algunas fallas futuras, transformando así gradualmente parte de su mantenimiento correctivo en mantenimiento preventivo.
- Mejora continua: Utilice los datos proporcionados por su GMAO para mejorar continuamente sus procesos de mantenimiento correctivo, por ejemplo, ajustando sus procedimientos de intervención o optimizando su inventario de piezas de repuesto.
- Integración con otros sistemas: Asegúrese de que su GMAO se integre correctamente con otros software de gestión dentro de la empresa (como los ERP o los sistemas de gestión inmobiliaria) para una gestión global eficaz. En este caso, se dice que su software de GMAO es interoperable.
Mantenimiento correctivo: ¿Qué recordar?
El mantenimiento correctivo a menudo se percibe como un enfoque de último recurso. Sin embargo, sigue siendo un componente esencial de cualquier estrategia de mantenimiento inmobiliario eficaz. En una época en la que el confort y la satisfacción de los ocupantes son primordiales, la capacidad para responder de manera rápida y eficaz a los problemas es una ventaja para las empresas de servicios.
Al optimizar sus procesos de intervención, seguir sus paneles de control y utilizar un software de GMAO adecuado para el sector inmobiliario, puede transformar su mantenimiento correctivo en una ventaja estratégica.
Este enfoque le permitirá no solo resolver rápidamente los problemas, sino también mejorar la satisfacción de los ocupantes, reducir los costos a largo plazo y preservar el valor de su patrimonio inmobiliario
El objetivo no es eliminar por completo el mantenimiento correctivo, lo cual es imposible, sino hacerlo lo más eficaz y menos perturbador posible. Con los métodos y herramientas adecuadas, especialmente una GMAO bien integrada, minimice los tiempos de intervención, los costos y mejore la fiabilidad general de sus instalaciones.