Mientras que los métodos de gestión y mantenimiento de edificios demandan cada vez más eficiencia y sostenibilidad, los avances digitales abren el camino hacia enfoques más inteligentes y ecológicos. Los administradores y proveedores de servicios inmobiliarios se enfrentan hoy en día a un doble desafío: optimizar el rendimiento de sus edificios mientras cumplen con normativas regulatorias cada vez más estrictas. En este contexto, la publicación del decreto BACS (Building Automation and Control Systems) marca un punto de inflexión decisivo, introduciendo nuevas obligaciones en términos de rendimiento energético que destacan la necesidad de contar con herramientas digitales eficientes. Entre ellas, dos herramientas digitales demuestran su eficacia, especialmente cuando se utilizan de manera integrada:
- El software de Gestión de edificaciones (BMS)
- y el software de Gestión de Mantenimiento Asistido por Ordenador (GMAO),
Aunque estos dos sistemas comparten objetivos comunes de mejora de la eficiencia operativa y reducción de costos de mantenimiento, su integración a veces puede presentar desafíos significativos. Pero volvamos a los fundamentos:
Definiciones de las herramientas de GMAO y las herramientas BMS
Los acrónimos GMAO y BMS se mencionan frecuentemente en los pasillos de las empresas de servicios inmobiliarios, pero ¿cuál es exactamente su función?
¿Qué es una solución de GMAO?
La Gestión de Mantenimiento Asistida por Ordenador, o GMAO, es un software diseñado para simplificar el mantenimiento de edificios. Piense en la GMAO como una plataforma digital que permite a los administradores y proveedores de servicios hacer seguimiento de los equipos, planificar las reparaciones antes de que surjan problemas y asegurar que todo funcione sin contratiempos. Ayuda a gestionar las tareas diarias, como las revisiones regulares, las intervenciones no programadas, el reemplazo de piezas, y garantiza, entre otras cosas, el registro histórico de las operaciones y la generación de informes de actividad.
¿Qué es un sistema de BMS?
El BMS, o Building Management System, es un sistema informático centralizado que permite controlar, regular, monitorear y optimizar todos los equipos técnicos de un edificio. Esta tecnología se encarga de la gestión energética, automatizando tareas y regulando los sistemas de HVAC, ventilación, aire acondicionado, iluminación, y a veces incluso seguridad y videovigilancia. Gracias al BMS, los gestores no solo pueden tener una visión general del estado de funcionamiento de las instalaciones en tiempo real, sino también ajustar los parámetros para mejorar la eficiencia energética y la comodidad de los ocupantes. En resumen, la GTB es la herramienta que sincroniza y dirige las operaciones técnicas de un edificio para una mejor eficiencia y gestión de recursos.
Al final, mientras que un sistema de BMS se enfoca en la automatización y control centralizados de los sistemas técnicos de un edificio, el software de GMAO se dedica a optimizar las operaciones de mantenimiento y a veces de trabajos.
Juntas, cuando son interoperables y su integración es exitosa, forman una herramienta completa en perfecta sinergia, eficiente y con un alto rendimiento ambiental
La interoperabilidad: definición y principales dificultades
Comprender la interoperabilidad entre BMS y GMAO
L’interopérabilité es la capacidad de diferentes sistemas informáticos, dispositivos o aplicaciones para comunicarse y trabajar juntos de manera armoniosa
En el caso de un sistema BMS y un software GMAO, se trata de la capacidad de estos dos sistemas para compartir información y coordinar acciones de manera fluida. Es un poco como asegurarse de que dos colaboradores que hablan diferentes idiomas dispongan de un lenguaje común para colaborar eficazmente
La importancia de la interoperabilidad de los software inmobiliarios
La interoperabilidad entre el BMS y la GMAO permite que los sistemas se comuniquen entre sí de manera fluida. Para lograrlo, es esencial asegurarse de que utilicen estándares y protocolos de comunicación comunes, lo que permite un intercambio de datos sin obstáculos. Además, a menudo se requiere una API (Interfaz de Programación de Aplicaciones) bien documentada para facilitar esta comunicación, definiendo con precisión cómo pueden interactuar los software entre sí. La adopción de formatos de datos universales, como XML o JSON, también contribuye a una mejor integración. Por último, a menudo se necesita un trabajo de configuración y personalización para alinear las funciones específicas de cada software con las necesidades de la empresa.
Una vez que los 2 software están perfectamente ‘sincronizados’, y la sinergia entre ellos es óptima, esto refuerza la capacidad para reaccionar rápidamente ante incidentes, mejora la eficiencia del mantenimiento y la toma de decisiones gracias al acceso a datos completos. Esto se traduce en:
- una gestión más inteligente de los edificios,
- ahorros de energía
- y una reducción de los costes operativos.
Las dificultades de la interoperabilidad de los sistemas BMS y GMAO
La integración eficaz de BMS y GMAO puede ser compleja.
La primera barrera es sin duda técnica: estos sistemas a menudo provienen de fabricantes diferentes, con estándares y protocolos variados, lo que puede dificultar su comunicación directa.
Para hacer que estos sistemas se comuniquen entre sí, existen varias soluciones técnicas, entre las que se incluyen:
la adopción de protocolos de comunicación abiertos,
- O la integración de un middleware o interfaz de integración, un software intermedio que sirve como puente entre el BMS y la GMAO
- O también el uso de una API (Interfaz de Programación de Aplicaciones) personalizada para crear puntos de comunicación específicos adaptados a las necesidades de cada sistema, ofreciendo una solución a medida para el intercambio de datos
La segunda barrera proviene de obstáculos organizativos. Los equipos que utilizan estos software deben adaptarse a nuevas formas de trabajar. No es raro encontrar resistencia al cambio entre los empleados acostumbrados a una rutina establecida. La introducción de un sistema integrado a menudo requiere revisar y ajustar los procesos habituales.
Por último, el coste también representa un desafío. Se debe tener en cuenta la inversión necesaria para armonizar los sistemas existentes, adquirir nuevos software y capacitar al personal.
En resumen, aunque la interoperabilidad entre BMS y GMAO ofrece muchos beneficios, su implementación requiere una planificación detallada, experiencia técnica y un fuerte compromiso de toda la empresa para superar los obstáculos técnicos y organizativos.
Lograr la integración de un sistema BMS y una GMAO en 3 pasos
Lograr la integración del software GMAO y la herramienta BMS puede transformar la gestión de sus edificios en una gestión tremendamente eficiente y económica.
Aquí hay un método en 3 pasos para lograrlo:
Necesidad de estándares y protocolos de comunicación estandarizados
El primer paso hacia una integración exitosa es asegurar que el BMS y la GMAO puedan «hablar» el mismo lenguaje, es decir, que utilicen normas y protocolos de comunicación comunes. Esto simplifica el intercambio de información entre los sistemas, garantizando que los datos transmitidos sean interpretados correctamente en ambos extremos. Adoptar estándares abiertos o ampliamente adoptados en la industria informática puede ayudar a evitar problemas de compatibilidad y facilitar la integración de sistemas provenientes de diferentes proveedores
Una buena formación de los colaboradores
Una tecnología, por más avanzada que sea, solo puede ser completamente eficaz si quienes la utilizan comprenden su funcionamiento y su potencial. Invertir en la formación del personal es crucial para garantizar una adopción exitosa de los software de BMS y GMAO. Esto incluye no solo la formación técnica sobre el funcionamiento de los sistemas, sino también la sensibilización sobre la importancia de la interoperabilidad y las mejores prácticas para mantener esta integración a lo largo del tiempo. Un personal bien formado es más propenso a aprovechar al máximo las capacidades de los sistemas, contribuyendo así a maximizar su retorno de inversión.
¿Agregación de datos o tratamiento de datos centralizado?
La última etapa implica la decisión entre la agregación de datos y el procesamiento centralizado. La agregación implica reunir datos de diversos sistemas en un solo lugar para su análisis, sin necesariamente integrarlos a nivel funcional. Por otro lado, el procesamiento centralizado implica una integración más profunda, donde los datos no solo se recopilan, sino que también se utilizan de manera coordinada para automatizar y optimizar las operaciones. Cada enfoque tiene sus ventajas y desventajas. La agregación a menudo es más fácil de implementar y puede ofrecer flexibilidad para el análisis, mientras que el procesamiento centralizado puede llevar a una gestión más armoniosa y automatizada, pero requiere una integración más profunda y una inversión inicial más grande
Por lo tanto, el éxito en la integración de una herramienta BMS y un sistema GMAO radica en la adopción de normas de comunicación comunes, en la inversión en la formación del personal y en la estrategia elegida para el tratamiento de datos.
Los beneficios de una buena integración entre BMS y GMAO
«Una buena integración GMAO/BMS proporciona un valor añadido significativo a largo plazo para los proveedores de servicios en el ámbito inmobiliario, tanto en términos económicos como ambientales
Optimización de la gestión energética y reducción de costes
Uno de los beneficios más interesantes de la integración de GTB y GMAO es la optimización de la gestión energética
Al permitir que estos dos sistemas se comuniquen, los administradores de edificios pueden ajustar de manera proactiva los sistemas de calefacción, ventilación, aire acondicionado (HVAC) e iluminación para satisfacer las necesidades reales del edificio, evitando así el desperdicio de energía. Este enfoque dinámico de la gestión energética puede resultar en reducciones sustanciales de los costos operativos, con ahorros en las facturas de energía que pueden llegar a porcentajes de dos dígitos. Esto cumple con los requisitos del decreto BACS. Además, al minimizar las intervenciones de mantenimiento innecesarias gracias a una supervisión precisa de los equipos, también se pueden reducir los costos asociados al mantenimiento, lo que contribuye a una mejor rentabilidad general.
Mejora de la sostenibilidad y cumplimiento normativo
Más allá de los ahorros financieros, la integración de BMS y GMAO desempeña un papel crucial en la mejora de la sostenibilidad de los edificios. Al optimizar el uso de los recursos y reducir el consumo de energía, los edificios se vuelven más ecológicos, contribuyendo a la lucha contra el cambio climático. Este enfoque se alinea con los objetivos de desarrollo sostenible y puede mejorar la imagen de marca de las empresas administradoras ante sus clientes y socios.
Además, con la evolución constante de las normas ambientales y las regulaciones sobre eficiencia energética, la integración BMS – GMAO asegura un mejor cumplimiento normativo. Los sistemas integrados facilitan el seguimiento, la presentación de informes y la ajuste de las actuaciones energéticas de los edificios, facilitando la adhesión a los estándares legales y certificaciones ambientales. Al anticipar las necesidades de cumplimiento futuro, las empresas pueden evitar posibles multas y posicionarse como líderes en responsabilidad ambiental.
¿Qué se puede destacar de la integración de un sistema GTB con un software de gestión de mantenimiento?
A pesar de los desafíos técnicos y organizativos que plantea la integración de las soluciones de GMAO y BMS, la armonización de estos sistemas abre el camino a una gestión de edificios más eficiente, económica y sostenible.
La necesidad de estándares y protocolos de comunicación estandarizados, la formación exhaustiva del personal y una estrategia reflexiva para el tratamiento de los datos son los pilares en los que se basa una integración exitosa. Estos pasos, aunque potencialmente complejos, son esenciales para cumplir con las promesas de ahorro significativo de energía, reducción de costos operativos y mejora de la sostenibilidad ambiental
Además, en un contexto normativo en constante evolución, donde normativas como el decreto BACS imponen nuevas exigencias en términos de rendimiento energético y control de edificios, la integración de BMS y GMAO ya no es una opción, sino una necesidad. No solo permite cumplir con la legislación, sino que también posiciona a las empresas como líderes responsables en el sector inmobiliario, preparados para enfrentar los desafíos de los próximos años.
La integración de BMS y GMAO representa, por lo tanto, una inversión estratégica y promete sentar las bases necesarias para la innovación en la gestión de los edificios del futuro.