Visuel La asamblea general de copropietarios y el coronavirus: los últimos cambios de la normativa
02 Feb 2022

La asamblea general de copropietarios y el coronavirus: los últimos cambios de la normativa

Para luchar contra la propagación de la epidemia del coronavirus, la ley francesa referente a la gestión de la salida de la crisis sanitaria publicada en el Boletín Oficial el 1ro de junio de 2021 alarga las disposiciones especiales establecidas para la celebración de las asambleas generales de copropietarios hasta el 30 de septiembre de 2021.

Así, desde el 9 de junio, las asambleas generales de copropietarios pueden tener lugar, según se desee:

  • En persona a través de votos clásicos o electrónicos, si tienen lugar en un espacio autorizado para recibir al público (por ejemplo, sala de fiestas o de reuniones), cumpliendo el número de personas por m2 en vigor y las normas sanitarias
  • Mediante una consulta escrita o un voto por correo
  • A distancia en formato digital, si la organización presencial no permite cumplir estas medidas y gestos de barrera y/o si el síndico de copropiedades así lo ha elegido.

Una asamblea general a distancia significa una reunión por videoconferencia, audioconferencia o cualquier otro medio de comunicación electrónico que permita identificar a los copropietarios.

Además, un apoderado puede ahora recibir más de tres delegaciones de voto de copropietarios si el total de los votos que él y sus mandantes poseen no supera el 15 % de los votos del sindicato de copropiedades (en lugar del 10 %) hasta el 30 de septiembre de 2021.

Para calcular el cuórum y la mayoría, se considera que los miembros que participan por audio o videoconferencia están presentes si se les puede identificar. Si estas disposiciones no tienen que estar previstas en los estatutos, ninguna cláusula puede impedirlas. Estas se aplican independientemente del objeto de la decisión sobre la que la asamblea deba decidir.

Por eso, desde la primavera de 2020, las asambleas generales de copropiedades se celebran en formatos especiales, debido a las limitaciones sanitarias. Aunque la videoconferencia era posible, en muchos casos era más usual el voto por correo, a pesar de sus limitaciones (véase el capítulo siguiente). La mayoría de las copropriedades se conformaban con votar las resoluciones esenciales, dejando por lo general aplazadas las decisiones claves acerca de las obras.

El voto presencial: un nuevo formato posible desde el 9 de junio

Algunos síndicos siguen ofreciendo la asamblea general anual en persona, pero sólo cuando pueden, además de los gestos barrera habituales y de cumplir el límite actual de 4 m²/persona. Además de la dificultad de encontrar salas lo suficientemente grandes, hay que tener en cuenta el coste adicional que supone para las copropiedades alquilar dichas salas, en particular en el caso de las grandes copropiedades.

Por lo cual, se ha previsto ampliar las disposiciones establecidas durante la pandemia, confiando al síndico de la copropiedad la responsabilidad de «decidir los medios técnicos que permitan a todos los copropietarios participar en la asamblea general».

A noter, que lors d’une assemblée générale de copropriété en présentiel, le vote électronique sur smartphone ou tablette peut se substituer à la lourdeur et la lenteur des votes à main levée, accélérant, entres autres avantages, le processus de vote et l’annonce des résultats de chaque résolution. Il faut pour cela, que le syndic fasse appel à un prestataire ayant mis au point une solution de vote électronique.

El voto por correo: sencillo, pero con algunos limitaciones

Admitido en el marco de la ley francesa ELAN del 23 de noviembre de 2018 y en la ordenanza francesa del 18 de noviembre de 2020 como método de pleno derecho para celebrar una asamblea general, el dispositivo de voto por correo es el gran ganador de la crisis sanitaria debido a su sencillez de puesta en marcha.

Ya forma parte del paisaje y el formulario de voto debe ser ya obligatorio para toda convocatoria de una asamblea general.

Para que se tengan en cuenta, el síndico debe recibir los votos al menos tres días naturales antes de la fecha prevista para la asamblea general. En este caso, los copropietarios devuelven entonces por correo postal o electrónico un formulario de voto adjunto a su convocatoria, guardando una copia en casa, por si hubiese un error.

No obstante, cuando se usa de forma masiva, puede resultar inapropiado y frustrante, ya que limita mucho el debate y la toma de decisiones en las asambleas generales. De hecho, ¿cómo podemos intercambiar y escuchar los argumentos de los demás con un simple intercambio de correo? Algunos temas no pueden tratarse con un simple «a favor» o «en contra», sino que requieren debates u otras explicaciones, como la validación de una inversión o la elección de un proveedor. El riesgo es por lo tanto que haya que posponer decisiones u obras por falta de interpretación de los votos.

Por último, el voto por correo sigue siendo muy difícil de comprobar en la práctica y puede abrir el camino al fraude o a no tener en cuenta ciertos votos.

El voto a distancia: ¿es la asamblea general en línea la alternativa ideal?

Aunque bloqueó temporalmente la organización de asambleas generales en 2020, la pandemia del coronavirus marcó el verdadero inicio de la digitalización del sector.

La videoconferencia autorizada en la asamblea general fue una de las innovaciones propuestas para eludir los requisitos de la crisis sanitaria y la alternativa autorizada a la asamblea general por correo. No obstante, algunos síndicos optan por ofrecer ambas cosas en paralelo: una asamblea general por videoconferencia para los copropietarios más adeptos a las nuevas tecnologías, y la posibilidad de votar por correo para los demás.

Para que la asamblea general sea válida, el sistema de video/audioconferencia debe permitir la identificación de los miembros y la retransmisión simultánea y contínua de los debates y de las deliberaciones. Debe asegurar la participación efectiva de los miembros.

Así, para la seguridad y la confianza indispensable de los copropietarios todos los votos se autentifican. Conseguirá las estadísticas y los resultados de las votaciones en tiempo real, lo que reduce la mayoría del tiempo de las asambleas generales, como ocurre con las reuniones presenciales que usan el voto electrónico. 

Para concluir, es de esperar que se mantenga el uso del voto por correo o de las asambleas generales por videoconferencia hasta septiembre, debido a los problemas que plantea la celebración de las asambleas generales en persona. 

Textos legales y referencias

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